Sprzedawać samemu czy przez biuro?

Sprzedający i kupujący poruszający się po rynku nieruchomości zastanawiają się czy lepiej skorzystać z usług eksperta czyli agenta nieruchomości czy sprzedawać lub kupować samemu?

Moja odpowiedź jest jednoznaczna. Korzystając z usług profesjonalisty zyskasz więcej niż wynosi wysokość prowizji. Dlaczego?

Po pierwsze, ekspert porusza się po rynku nieruchomości każdego dnia, zna go od podszewki, wie kiedy jest hossa a kiedy bessa. Makler zna wartość rynkową nieruchomości, co nie jest takie oczywiste biorąc pod uwagę wiele czynników składających się na wartość nieruchomości.

1. Lokalizacja. Tutaj wymienię bliskość między innymi komunikacji miejskiej, odległość od Centrum, sąsiedztwo i otoczenie, dostęp do terenów zielonych jak i rekreacyjnych, bliskość infrastruktury miejskiej, szkół, przedszkoli, centrów handlowych, sklepów, przychodni, aptek, bariery architektoniczne dla osób niepełnosprawnych. Tylko doświadczony agent wie jaka lokalizacja jest dobra, a jakie umiejscowienie jest niekorzystne dla potencjalnego klienta. Ma to ogromny oddźwięk w jakości życia w takim miejscu i późniejszej sprzedaży.
2. Termin nabycia nieruchomości i okres wydania. Te dwie kwestie mają ogromny wpływ na cenę nieruchomości i negocjacje. Często na rynku nieruchomości ktoś sprzedaje swoje mieszkanie i w miejsce tego kupuje inne, na przykład większe. Wydłużenie czasu wydania nieruchomości nowemu właścicielowi i zabezpieczenie tego wydania jest czasami nawet konieczne aby całość transakcji i wydania przebiegły bezpiecznie. Przydatne jest to w szczególności kiedy wydłużony czas wydania następuje między rodzinami z dziećmi. Zabezpieczenie wydania nieruchomości jest trudne i osoba nieznająca rynku może popełnić błąd, co wtedy? Zapłaciliśmy pieniądze a mieszkania nie ma? Oczywiście są przepisy prawa, które mogą zabezpieczyć oddalone w czasie wydanie, co może wpłynąć na cenę i negocjacje. Jeżeli umożliwiamy pozostanie dotychczasowemu właścicielowi w sprzedanej nieruchomości to będzie mógł przeznaczyć pieniądze z zakupu na kolejne mieszkanie, co natomiast uchroni go przed dodatkowymi kosztami przeprowadzek (zamiast jednej to przynajmniej trzech) lub wynajmu mieszkania. Możemy na pewno negocjować cenę nieruchomości używając odpowiednich argumentów, ale potrafi to tylko doświadczony profesjonalista będący od lat na rynku nieruchomości.
3. Kolejną ważną kwestią jest koszt dostosowania nieruchomości dla potencjalnego nabywcy. Należy zwrócić uwagę na niezbędne naprawy w interesującej nas nieruchomości oraz to jakich ulepszeń możemy dokonać. Jakość instalacji, dokładność wykończenia, przy których mogą być ogromne rozbieżności w rzeczywistości oraz stan wizualny takiej nieruchomości określi ekspert, ponieważ posiada doświadczenie, które zdobywał latami. Doświadczony makler, który uczestniczył w remontach i zna tajniki home staging potrafi klarownie określić jakość nieruchomości oraz wie o co zapytać np. o koszty utrzymania, czy instalacje są stare, czy przechodziły modernizację, dociekliwie zapyta o planowany remont budynku/klatki schodowej, z jakich materiałów został przeprowadzony ostatni remont, jakie są stropy w

nieruchomości. Makler dokona pełnej profesjonalnej oceny nieruchomości, co umożliwi mu jasno określić cenę nieruchomości.

4. Kolejną ważną kwestią są realne koszty utrzymania nieruchomości. Ekspert musi tu dokładnie obliczyć miesięczny koszt utrzymania, czynsz nieruchomości, koszty eksploatacyjne, podatki, koszt kredytu oraz koszty funduszu remontowego.
5. Jeżeli nieruchomość kupowana jest pod inwestycję to ekspert do spraw nieruchomości w tym przypadku jest niezbędny do wyliczenia zwrotu z inwestycji i zapewnienia płynności. Dobór nieruchomości musi być trafiony, aby zwroty były płynne i tu niezbędna jest znajomość rynku pod względem lokalizacji, możliwości wynajmu i związanych z tym przychodów i kosztów. Powtórze się tutaj, osoba która nie porusza się po rynku nie jest w stanie zrobić takiego zestawienia. Nietrafione inwestycje przydarzają się tylko ze względu na brak powierzenia takich zadań profesjonalistom.

Ekspert widzi wady i zalety, czasami nawet te ukryte, które nieuczciwi właściciele retuszują, Oko laika nie jest w stanie dostrzec rzeczy, które dostrzeże osoba będąca na rynku każdego dnia od wielu lat. Makler ma doświadczenie, które buduje i zdobywa przez wiele lat poruszając się na rynku nieruchomości. Tutaj przywołam przykłady: klient kupujący, gdy wchodzi na klatkę schodową zazwyczaj jest skupiony na zakupie i na samej nieruchomości, nie zawsze zwraca uwagę na otoczenie. Pośrednik pierwsze co określa to lokalizacja i otoczenie, a jeżeli coś wzbudzi jego obawy alarmuje o tym nabywcę nieruchomości. Zazwyczaj osoby z rodzinami kupują nieruchomość raz, dwa razy w życiu. Pytanie czy warto ryzykować majątkiem zbieranym przez wiele lat? Czy warto jest później się martwić o to czy sąsiedzi nie będą robili znowu imprezy? Takie rzeczy można przewidzieć pod warunkiem świadomości, że coś takiego może się stać. Pośrednik z racji przebywania z klientami każdego dnia, często zna historię i genezę sprzedaży lub kupna nieruchomości. Na podstawie zebranych informacji i doświadczenia jest w stanie przefiltrować informacje te które są widoczne gołym okiem, jak i te ukryte.

Ekspert na rynku nieruchomości ma wbudowane następujące umiejętności tzw. miękkie:

• ●  techniki sprzedaży- z umiejętnościami sprzedaży rzadko ktoś się rodzi ale można te umiejętności nabyć, prawdziwy ekspert ma je na pewno,
• ●  negocjacje- umiejętność przeprowadzenia transakcji tak aby dwie strony czuły się zwycięzcami jest trudne ale możliwe i stosowane przez profesjonalistów,
• ●  zarządzanie emocjami swoimi i klienta- ta umiejętność jest niezbędna aby odczytać klienta i rozmawiać z nim w taki sposób żeby korzystnie połączyć strony, te umiejętności są rzadkością w społeczeństwie lecz doświadczony makler powinien je posiadać,
• ●  zarządzanie czasem- aby ułożyć dobrze czas poszukiwania i oględzin nieruchomości pośrednik musi dobrze zarządzać swoim czasem, jeżeli wykorzystuje tą umiejętność u siebie to również będzie szanował czas klienta, który w dzisiejszych czasach jest na wagę złota,

• mowa ciała i czytanie jej u klienta jest umiejętnością, którą można nabyć.

Widzicie Państwo ile korzyści płynie jeżeli macie koło siebie eksperta, który czyta język ciała podczas negocjacji i może to wykorzystać? Prawdziwy ekspert posiada również wiedzę z zakresu kodeksu cywilnego, gospodarki nieruchomościami, prawa administracyjnego, podatków, spadków i darowizn, planowania przestrzennego, kartografii, prawa budowlanego. Tak przygotowany ekspert do spraw nieruchomości zawsze jest ogromną korzyścią dla klienta. Każdy profesjonalista może podjąć pracę w Atelia Nieruchomości jeżeli zobowiąże się do wybudowania u siebie tych umiejętności. Warsztat oczywiście jest przygotowany i podany takiemu kandydatowi. Tylko osoby, które posiadają wyżej wymienione umiejętności pracują w Atelia Nieruchomości dlatego z czystym sumieniem mogę powierzyć klientów i ich oszczędności w ręce tak przygotowanych profesjonalistów.

Atelia Nieruchomości i Doradztwo Agnieszka Zalewska